Theo báo cáo thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 do Savills Việt Nam công bố, TP.HCM hiện chỉ mới hoàn thành khoảng 24% mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà ở trong giai đoạn 2021–2025. Tương ứng với đó, thành phố còn thiếu hơn 179.000 căn hộ so với kế hoạch đề ra.
Trong quý I/2025, chỉ có khoảng 800 căn hộ mới được chào bán tại TP.HCM, giảm tới 70% so với quý trước đó. Trong đó, phân khúc nhà ở hạng C – nhóm sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm 13% tổng số căn hộ mở bán.
Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận tổng cộng 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Mặc dù nguồn cung quý II có tăng nhẹ với khoảng 1.000 căn hộ, tổng lượng cung vẫn giảm 16% so với cùng kỳ năm 2024, và là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Thiếu vắng nhà ở bình dân, người dân gặp khó
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay thành phố không có nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân và nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung. Điều này dẫn đến việc người dân, đặc biệt là người lao động và người trẻ, ngày càng khó tiếp cận với thị trường nhà ở thương mại.
Các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân triển khai trong quý II chỉ đạt quy mô 2.874 căn, với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 259.335 m². Số lượng dự án nhà ở được phê duyệt hoặc đang triển khai còn hạn chế, cho thấy tốc độ triển khai chưa bắt kịp nhu cầu thị trường.
Trong khi đó, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu cao, hỗ trợ vay vốn, ân hạn nợ gốc… nhằm kích cầu. Tuy nhiên, những biện pháp này chỉ mang tính ngắn hạn, không đủ để giải quyết gốc rễ của vấn đề: nguồn cung thiếu hụt và giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo chia sẻ với cơ quan báo chí, Bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định, trong nửa cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 8.000 căn hộ mới mở bán tại TP.HCM, song chủ yếu vẫn là căn hộ hạng B (trung cấp). Việc tập trung vào phân khúc này đồng nghĩa với việc sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ trong triển khai dự án là thủ tục pháp lý kéo dài, đặc biệt là khâu xác định chi phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch. Trong 6–12 tháng tới, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự bứt phá cho thị trường.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng đánh giá, thị trường đã có dấu hiệu hồi phục nhẹ, tăng trưởng từ mức âm trong năm 2023 sang mức dương trong năm 2024, đạt 2,6% cuối năm. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa đủ để tạo đà cho thị trường phát triển ổn định trở lại.
Vùng ven trở thành điểm sáng nguồn cung
Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM, các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực. Dự kiến trong năm 2025, gần 70% nguồn cung nhà ở mới của khu vực TP.HCM mở rộng sẽ đến từ các tỉnh này.
Tuy nhiên, để thị trường vùng ven thực sự phát huy vai trò giải tỏa áp lực nhà ở cho TP.HCM, cần có sự đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông, chính sách quy hoạch và kết nối vùng. Việc di chuyển, làm việc và sinh sống giữa các địa phương cần được hỗ trợ bằng hệ thống giao thông hiệu quả và chi phí hợp lý.
Ông Vũ Anh Dũng – Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, để giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu, thành phố cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá thấp. Việc dành quỹ đất phù hợp và có chính sách ưu đãi rõ ràng sẽ góp phần khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào các phân khúc này.
Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ xử lý thủ tục pháp lý, giải quyết các dự án đang bị “treo” để tăng nhanh nguồn cung cho thị trường. Việc minh bạch thông tin, cải cách hành chính và rà soát lại các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng cũng là yếu tố quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Với những nỗ lực từ cả phía cơ quan quản lý và doanh nghiệp, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ dần hồi phục. Tuy nhiên, để đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế, nhất là trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, cần một chiến lược tổng thể dài hạn và thực thi quyết liệt trong thời gian tới.
